Der Energieausweis
Beim Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, das Miet- und Kaufinteressenten über erwartete Energiekosten informieren soll. Gemäß der Energiesparverordnung 2014 (EnEV 2014) ist der Energieausweis heute für die meisten Immobilien Pflicht, wenn diese verkauft werden. Sollte ein Verkauf oder eine Vermietung zustande kommen, muss der Energieausweis vom Eigentümer ungefragt vorgelegt werden.
Energieausweis macht finanzielle Planung einfacher
Um Käufer oder Mieter für unsanierte Altbauten zu finden, locken einige Vermieter mit auffallend günstigen Kaltmieten. Der Grund: Die Energiekosten der jeweiligen Immobilien sind so hoch, dass sie einen sehr großen Teil der Wohnkosten ausmachen. Damit potentielle Mieter und Käufer diese anstehenden Kosten besser einschätzen und mit denen anderer Objekte vergleichen können, hat der Staat die Energiesparverordnung erlassen. Diese verpflichtet den Eigentümer bei Verkauf einer Immobilie den sogenannten Energieausweis bereitzustellen.
Die Werte, über die das Dokument Auskunft gibt, sind in Energieeffizienzklassen von A bis H eingeteilt. Ein Objekt der Klasse A entspricht damit einem Passivhaus, das keine Energie verbraucht (0 kW/h pro m²/Jahr). H ist der schlechteste Wert und wird immer dann erreicht, wenn mit mehr als 250 kW/h pro m²/Jahr zu rechnen ist. Diese Angaben ermöglichen es Interessenten, den Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche auszurechnen. So ist man in der Lage, sich einen ungefähren Eindruck von den zu erwartenden Heizkosten zu machen.
Allerdings ist nicht jeder Energieausweis besonders aussagekräftig. Wichtig ist, dass man den Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis kennt.
Bedarfsausweis liefert objektive Werte
Bei der Ausstellung eines Energieausweises haben Vermieter grundsätzlich die Wahl zwischen zwei Varianten, dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis ist für den Eigentümer günstiger, liefert dafür allerdings auch deutlich weniger Informationen. Die Aussagen beziehen sich lediglich auf die verbrauchte Energie der bisherigen Bewohner in den letzten drei Jahren. Sollte der vorherige Mieter oder Eigentümer sehr sparsam gelebt haben oder waren die vergangenen Winter eher mild, erhält man dadurch womöglich ein verfälschtes Ergebnis.
Objektivere Aussagen bietet dagegen der Verbraucherausweis, der in der Ausstellung etwas teurer ist. Der Verbrauchsausweis wird von einem qualifizierten Mitarbeiter erstellt, der subjektiven Einflüssen keine Beachtung schenkt. Für diesen Energieausweis zählen lediglich objektive Faktoren wie Baujahr, technische Informationen zum Baumaterial oder Abmessungen des Objekts. Um den voraussichtlichen Energieverbrauch zu bestimmen, geht man von einem standardisierten Heizverhalten aus. Messungen vor Ort sind damit nicht notwendig.
Genügt ein Verbrauchsausweis oder muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden?
Während sich die meisten Mieter und Käufer einen Bedarfsausweis wünschen, möchten viele Eigentümer natürlich Geld sparen und lieber einen Verbrauchsausweis erstellen. Allerdings gibt es bestimmte Faktoren, die entscheiden, welcher Energieausweis benötigt wird.
Handelt es sich bei der jeweiligen Immobilie um ein Wohnhaus, das nach 1977 erbaut worden ist und in dem sich mehr als fünf Wohneinheiten befinden, so genügt die Erstellung eines Verbrauchsausweises. Selbstverständlich haben Eigentümer auch die Möglichkeit, freiwillig einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen.
Für alle übrigen Gebäude, die zwar nach 1977 erbaut worden sind, aber nicht als Wohngebäude zählen oder weniger als Wohneinheiten zählen, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden. Der Verbrauchsausweis ist in diesem Fall nicht aussagekräftig genug.
Eine Ausnahme gibt es hierbei jedoch: Sollten Wohnimmobilien, die vor 1977 errichtet worden sind, einmal energetisch saniert worden sein, kann ein Verbrauchsausweis genügen. Die Sachlage ist hier nicht immer eindeutig zu bestimmen, sodass man im Zweifelsfall einen Immobilienmakler um Rat fragt. Dieser kennt sich nicht nur hervorragend mit dem benötigten Energieausweis aus. Er unterstützt Eigentümer zudem kompetent bei Fragen zum Energieausweis, die Immobilien betreffen, bei denen es sich nicht um reine Wohnimmobilien handelt. Auch in diesem Fall müssen gesonderte Bestimmungen beachtet werden.
Wer übrigens im Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes ist, steht nicht in der Pflicht, einen Energieausweis auszustellen. Dasselbe gilt für Besitzer von Objekten, deren Nutzfläche weniger als 50 m² beträgt und bei Immobilien, die nicht regelmäßig genutzt werden. Ferienhäuser werden beispielsweise nicht das komplette Jahr über bewohnt, geschweige denn beheizt.
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