Die Gewährleistung bei einem Neubau

Vor jedem Hauskauf stellt sich die Frage, ob man sich für eine bereits gebaute Immobilie entscheidet oder einen Neubau in Auftrag gibt. Letzte Variante hat den Vorteil, dass man sich auf eine neue und moderne Immobilie freuen darf, die frei von jeglichen Mängeln ist. Dies müssen Bauunternehmer bei einem Neubau garantieren. Sollten jedoch innerhalb der ersten fünf Jahre nach Fertigstellung des Objekts Mängel in Erscheinung treten, muss der Bauunternehmer für diese aufkommen und sie beheben.

Mängel bei der Abnahme festhalten

Das Eigenheim ist endlich fertiggestellt und die Euphorie ist groß – doch bevor man mit dem Einrichten des neuen Zuhauses beginnt, steht das Abnahmeprotokoll an. Hier sollten zukünftige Eigentümer aufmerksam sein. Denn werden Mängel bei der Abnahme des Neubaus nicht entdeckt, weil man achtlos mit dem verantwortlichen Bauunternehmer durch die Räume gelaufen ist, so könnte dies als „stillschweigende Annahme“ gedeutet werden. Das Verhalten kann unter Umständen als stillschweigende Abnahme gewertet werden, sodass man im schlechtesten Fall selbst für die jeweiligen Baumängel aufkommen muss. Wer innerhalb der ersten sechs Tage nach Abnahme doch verschiedene Mängel feststellt, sollte diese umgehend dem Bauunternehmen mitteilen. Denn ist diese Frist abgelaufen, so kehrt sich die Beweislast um: Wer Mängel zu spät entdeckt und meldet, muss beweisen, dass das Bauunternehmen für diese verantwortlich ist. Ist dieser Beweis nicht möglich, darf von der Schuld des Eigentümers ausgegangen werden.

Wer diese unschönen Folgen vermeiden möchte, sollte bei der Abnahme unbedingt Protokoll führen und alle festgestellten Mängel gemeinsam mit dem Bauunternehmer im Protokoll festhalten. Folgende Punkte sollten bei der Abnahme beachtet werden:

• Im Abnahmeprotokoll müssen alle Mängel eingetragen werden. Auch solche, die offensichtlich sind. Ansonsten kann man diese als Kunde später nicht mehr geltend machen
• Sollten im Rahmen der Abnahme Mängel festgestellt worden sein, ist die Abnahme nicht hinfällig. Der Bauherr kann die fertiggestellte Immobilie trotzdem übernehmen, allerdings muss das verantwortliche Bauunternehmen für eine Nachbesserung der Mängel sorgen
• Falls es sich um gravierende Mängel handelt, hat der Bauherr ebenso das Recht, eine Abnahme komplett zu verweigern.

Welches Gesetz greift?

Als privater Bauherr gelten in der Regel immer die Bestimmungen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stehen. Die Gewährleistung bei einem Neubau beträgt demnach fünf Jahre. Viele Bauunternehmer versuchen allerdings, von der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zu profitieren und beziehen sich in den Bauverträgen auf deren Bestimmungen. Diese bedeuten allerdings wesentlich kürzere Gewährleistungsfristen, die zum Teil nur zwei Jahre beinhalten. Auch wenn der Bauunternehmer auf die Unterzeichnung eines solches Vertrages besteht, sollte man sich darauf nicht einlassen. Laut Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof sind allein die Fristen des BGB für private Bauherren gültig. Sollte der Bauunternehmer keinen neuen Vertrag aufsetzen wollen, raten Experten dazu, sich für ein anderes Unternehmen zu entscheiden. Allgemein gelten Firmen, die auf eine Gewährleistung nach dem VOB/B pochen, nicht als seriös und sollten daher besser nicht beauftragt werden.

Was ist zu tun, wenn ein Mangel festgestellt worden ist?

Besonders in den ersten fünf Jahren sollten Eigentümer auf eventuelle Schäden achten und diese bei Feststellung sofort dem jeweiligen Bauunternehmen mitteilen. Innerhalb der ersten fünf Jahre ist das Unternehmen dazu verpflichtet, die Mängel kostenlos zu beheben. Allerdings nur, wenn der Mängel bereits bei der Abnahme bestand oder der Bauherr seine Unschuld am Mangel beweisen kann. Mängel müssen dem Bauunternehmen in Form einer Mangelrüge angezeigt werden. Diese Rüge muss sofort erfolgen, wenn der Mangel das erste Mal entdeckt worden ist. Allerdings gibt es einige Mängel, die nicht direkt bei der Abnahme eines Neubaus in Erscheinung treten. Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk oder undichte Leitungen zeigen sich womöglich erst nach Wochen oder Monaten. Weil die Gewährleistung auf fünf Jahre beschränkt ist, sollte man in dieser Zeit, die Immobilie regelmäßig von einem Fachmann begutachten lassen. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist müssen Bauunternehmen für keine Mangelrügen mehr aufkommen, sodass man als Eigentümer den Schaden selbst beheben und bezahlen muss.